En el dinámico mercado inmobiliario de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, la elección entre invertir en un departamento a estrenar o apostar por uno usado con potencial de refacción es un dilema recurrente entre compradores e inversores. Esta situación es crucial para aquellos que disponen de ahorros para destinarlos al ladrillo o quienes vendieron una propiedad y necesitan comprar otra para mudarse pronto.
Actualmente, los precios de las unidades usadas han detenido su caída y, aunque de manera incipiente, han comenzado a ascender, con un incremento promedio del 5%. Esta estabilización de los precios de las unidades usadas, que cesaron su tendencia a la baja iniciada hace nueve meses, las presenta como una opción de inversión significativamente más atractiva en comparación con los departamentos a estrenar, que están experimentando un marcado aumento en sus costos.
Hernán Barrero, de Century 21 Barrero, comentó que "es probable que, a corto plazo, veamos cómo los precios de las unidades usadas comienzan a experimentar mayores alzas. Este contexto señala un momento propicio para adquirir departamentos con pocos años de antigüedad, cuyos precios se encuentran considerablemente más bajos respecto a su valor de venta de hace 5-6 años, manteniéndose entre un 20% y un 30% por debajo del costo de los departamentos nuevos".
La diferencia de precio entre unidades nuevas y usadas es notable, pudiendo extenderse hasta un 30% más para los inmuebles a estrenar en comparación con los usados. Esta brecha se evidencia aún más en unidades de mayor amplitud, como los de 3 o 4 ambientes, llegando a un 30% más y dependiendo de la zona o barrio, esta diferencia puede ser aún mayor.
Francisco Altgelt, de Altgelt Negocios Inmobiliarios, dio ejemplos: "Tomando como referencia la zona de Recoleta, un barrio emblemático por su oferta inmobiliaria, el precio promedio del metro cuadrado en departamentos usados se sitúa alrededor de USD 2.400, mientras que para los de estreno, asciende a USD 3.100. Esta brecha se evidencia aún más en unidades de mayor amplitud, revelando una tendencia marcada hacia un costo por metro cuadrado más alto en las propiedades a estrenar".
La decisión de compra está fuertemente influenciada por el motivo de inversión. Los compradores que buscan adquirir unidades tienden a ver en los inmuebles usados una oportunidad valiosa, anticipando la posibilidad de una revalorización que podría ofrecer un retorno de hasta un 30%, especialmente ante una potencial reactivación del mercado de créditos hipotecarios.
Beneficios y desventajas
Los departamentos usados presentan una atractiva oportunidad para aquellos con una visión de inversión a mediano y largo plazo. La posibilidad de adquirir una propiedad a un precio más accesible y aumentar su valor mediante refacciones es un factor decisivo para varios.
Sin embargo, es primordial considerar el elevado costo actual de la construcción, que puede disminuir la rentabilidad esperada de dichas reformas. Mientras que algunos materiales han disminuido de precio debido a la disminución de las ventas, los costos son altos. Hoy en día, el valor del metro cuadrado oscila en USD 700 para reformas, cuando hace dos años estaba alrededor de los USD 400.
En contraste, los departamentos a estrenar ofrecen la ventaja de ser bienes libres de complicaciones estructurales típicas de edificios antiguos y, frecuentemente, implican menores expensas. No obstante, su precio más elevado, comparado con el de los usados, y la incertidumbre sobre la futura revalorización del inmueble pueden suponer una desventaja significativa para algunos compradores.
Aspectos a considerar
"En el caso de los departamentos a estrenar, se debe prestar atención al estatus notarial del edificio, los gastos adicionales al momento de la compra y las terminaciones incluidas. Para las propiedades usadas, es igualmente importante evaluar el estado del departamento con ayuda de un profesional, así como el estatus del consorcio y posibles litigios en curso", dijo Altgelt.
Es recomendable considerar aspectos técnicos, la calidad de la construcción y los antecedentes de la desarrolladora. Generalmente, los proyectos con renombre y reconocimiento tienden a revalorizarse más y conservar mejor su valor de inversión. Son aquellos que, ante fluctuaciones de mercado, experimentan una menor depreciación en sus precios y, durante los períodos de apreciación, potencian de manera más efectiva su rendimiento.
La viabilidad de realizar reformas en un departamento usado se ha visto afectada por el incremento en los costos de materiales y mano de obra. Mientras que para algunos esto representa una oportunidad de personalización y agregado de valor, para otros, la búsqueda se centra en unidades que requieran el mínimo de intervenciones posibles, balanceando el costo de adquisición con el de mejorar la propiedad.
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